Многие владельцы нескольких квартир и других видов недвижимости сдают «лишнее» жилье в аренду. Иногда его нужно освобождать от арендаторов. Причем не всегда получается достичь согласия и расторгнуть договор без претензий. Бывают ситуации, когда собственникам приходится принудительно выселять жильцов. Чтобы узнать, какие могут быть для этого законные основания, Вы можете обратиться за консультацией юриста в Симферополе
Сдающим в аренду площадь арендодателям/наймодателям могут быть знакомы проблемы с выселением арендаторов/нанимателей. Эти понятия отличаются друг от друга. Договор найма предполагает сдачу только жилой недвижимости. А договор аренды предусматривает использование жилых и нежилых помещений. От этой формулировки зависят и основания для выселения съемщиков.
Особенности договора аренды
Договор аренды, составленный в письменном виде, предусматривает возможность расстаться с жильцом, если:
- Кто-нибудь из двух сторон хочет расторгнуть договор, у которого нет определенного срока действия. Это предусматривает статься 60 ГК Российской Федерации. Для этого необходимо предупредить вторую сторону за 3 месяца до расторжения. Также можно устанавливать другой срок с прописанными штрафными санкциями при их нарушении. Они будут действовать, если арендатор несколько раз нарушал условия договора, испортил имущество, не вносит оплату.
- Арендатор не сделал капремонт снимаемой площади, если это оговорено в договоре. Например, в нем может быть пункт, что жилец должен заменить старую газовую плиту на новую.
Причем даже при порче имущества сразу выселять арендатора нельзя. Но можно ограничить срок выселения. Для этого можно написать претензию и оправить ее жильцу, чтобы он исправил проблему.
Важная информация! Если Вы планируете выселить арендатора, ориентируясь на статью 619 ГК РФ, Вам нужно будет обратиться в суд. Лучше всего получить консультацию юриста по недвижимости, который подскажет Вам нюансы и поможет соблюсти досудебный порядок претензий.
- вышел срок действия договора аренды;
- другие основания, которые указаны в договоре.
Особенности договора найма
По договору найма можно выселить съемщика, если:
- он не вносит плату за жилье полгода. Если оговорен более короткий срок – при неоплате свыше 2 раз. Это оговорено в абз. 2, п. 2 статьи 687 ГК РФ;
- было испорчено жилье. Это могут сделать не только наниматели, но и другие люди, которые приехали к ним в гости. Если они что-нибудь сломают, то отвечать за это придется нанимателю;
Обратите внимание! Суд может предоставить срок не более 1 года для того, чтобы наниматель смог устранить причины, приведшие к выселению. Если этого не случится, суд может принять повторное обращение наймодателя и вынести решение о расторжении договора найма. Но это в том случае, если он составлен на срок менее 1 года.
- срок договора истек.
Как выселяют арендаторов и нанимателей?
Выселение жильцов зависит от того, заключен ли между сторонами договор. Также могут быть приняты доказательства таких отношений аренды или найма. Но это только в тех ситуациях, когда стороны не могут договориться.
Если есть письменный договор или доказательства (устный договор, платежи на счет арендодателя или наймодателя, переписка и т.п.), выселить жильцов можно такими способами:
- обратившись в суд. По Конституции Российской Федерации, никого нельзя выселять или ограничивать в праве пользования жильем, иначе как по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ или другими законами. Но все же выселить через суд можно, если обсудить с арендатором или нанимателем этот вопрос и уточнить, что он должен будет оплачивать фактическое проживание после расторжения договора. Также возможно возмещение нанесенных убытков и судебных расходов. Такие условия иногда помогают расторжения отношений без заявления в суд.
Если нет доказательств?
Если не получается доказать наличие договора аренды или найма, есть возможность принудительно выселить арендатора или нанимателя несколькими способами:
- можно обратиться в суд с заявлением, описанным выше. Если у человека нет оснований проживания на данной площади, его точно выселят. Также его обяжут оплатить фактическое пользование жильем. А если еще будет нанесен ущерб имуществу, жильца можно привлечь к уголовной ответственности;
- применение мер самозащиты – смены замков и др. для этого лучше пригласить участкового полицейского, чтобы был составлен протокол о факте замены замков собственником жилья. Это необходимо сделать, так как жилец может подать в суд на владельца. В этом случае у владельца будет преимущество. Ведь арендатор должен будет доказать право на проживание или собственности вещей, оставшихся в квартире.
Но стоит помнить, что все должно быть в меру. Нужно учесть тот факт, что если арендодатель или наймодатель хочет попасть в квартиру в отсутствии жильцов, тоже лучше пригласить участкового. Он может зафиксировать наличие ценностей. Это позволит избежать обвинений в хищении.
Что еще можно сделать?
Неважно, был заключен письменный или устный договор аренды, у собственника есть право обратиться к участковому, если возникло подозрение пропажи имущества, нахождения посторонних людей в квартире. Также можно написать заявление в полицию, чтобы провели проверку и осмотр жилья. У полицейских есть на это полномочия.
Может случиться так, что не получится установить факт совершения преступления. Тогда Ваше обращение в органы не сможет повлечь принудительного выселения арендатора или нанимателя. Но это может стать еще одним доказательством, которое поможет арендодателю или наймодателю при подаче иска в суд о выселении.
Подведем итоги
Если две стороны договора не смогли прийти к согласию, только суд сможет принять решение о принудительном выселении арендатора или нанимателя из занимаемой им площади. Конечно, собственник может поменять замки, вызвать участкового. Но такие методы не всегда действуют. Поэтому в таких случаях один совет – постарайтесь найти общий язык с другой стороной и мирно решите спор.
